房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期非常長(zhǎng)的過程，絕大多數(shù)房企都是以賣期房回籠資金，在房子還沒造好，還看不到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景時(shí)，沙盤模型、樣板房的作用就非常重要，可以讓客戶提前感受到未來建造好后的樣子，可以更直觀地想象未來的生活。

　　在房地產(chǎn)中涉及到的模型常見的有幾種：方案意向模型、項(xiàng)目沙盤、單體戶型模型、規(guī)劃模型。

　　方案意向模型，平時(shí)大家接觸比較少，在項(xiàng)目初期審報(bào)時(shí)，有時(shí)會(huì)做一個(gè)簡(jiǎn)單的整體瞰看沙盤，明確初步的方案。早些年的房企開發(fā)中，拿地到銷售之間的時(shí)間比較長(zhǎng)，就會(huì)做個(gè)意向模型，只是確定下建筑、綠化的位置、形態(tài)最最初步的方案?，F(xiàn)在開發(fā)的速度加快，拿地到銷售的周期短，也考慮到實(shí)用性不大和節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用，所以很少有房企再做這類模型。

　　規(guī)劃模型一般項(xiàng)目規(guī)模較大，將項(xiàng)目與城市規(guī)劃結(jié)合的一種模型。

　　項(xiàng)目沙盤、單體戶型模型是售樓處里最常見的。通過項(xiàng)目沙盤可以了解到項(xiàng)目周邊道路、項(xiàng)目?jī)?nèi)部建筑的布局、樓棟間距、綠化道路景觀的形式、小區(qū)大門、地庫(kù)出入口，配電房等等的位置。通過單體戶型模型可以了解到戶型內(nèi)部的布局，相當(dāng)于縮小的樣板房。

　　沙盤模型的比例沙盤模型是根據(jù)實(shí)際縮小一定比例制作，嚴(yán)格來講是施工圖紙的模型翻版，但是有時(shí)候部分房企為了達(dá)到一定的展示效果，建筑、綠化、景觀的比例會(huì)有局部縮放。所以會(huì)出現(xiàn)買期房看沙盤模型時(shí)感覺間距很大，綠化面積很大，等到交房時(shí)發(fā)現(xiàn)并非如此。破解招術(shù)：

　　根據(jù)模型比例可以測(cè)算實(shí)際尺寸

　　看房時(shí)記得咨詢實(shí)際的數(shù)值，比如問前后樓間距是多少米?樓高是多少米?而不是僅僅看模型感覺下采光問題

　　隱形的建筑有的房企把未開盤的房子、后期的建筑用水晶玻璃塊示意，或是只用個(gè)基座示意，這種方式與樣板房里不放衣柜，或是放個(gè)五斗柜道理是一樣的，為了展示效果，突出空間感。破解招術(shù)：

　　問清楚具體樓棟的層數(shù)、高度數(shù)據(jù)

　　了解未開發(fā)區(qū)塊的建筑形態(tài)

　　真實(shí)的案例，某樓盤一期開發(fā)時(shí)沙盤做的是清一色別墅區(qū)，在二期地塊位置做了全部草坪綠化，在銷售時(shí)也只是介紹二期地塊方案還沒有確定。其實(shí)從整個(gè)地塊的技術(shù)指標(biāo)可以分析出，如果一期做了別墅，肯定需要拉高拍底才能平衡。隔了幾年，在二期地塊上造起了幾幢高層，當(dāng)時(shí)購(gòu)買一期的別墅業(yè)主，以為的純別墅小區(qū)就泡湯了。 沙盤景觀不是交付景觀沙盤模型中除了建筑主體外，還有綠化配景，有山有水，有綠地草坪，有假山小品，精美考究的配上燈光、音效，十分吸引人。但是沙盤上的景觀并非是交付標(biāo)準(zhǔn)的景觀，只能說是景觀意向，表示此處是綠化，具體的表現(xiàn)形式要后續(xù)建設(shè)細(xì)化中，肯定是不一致的。特別注意下，許多的沙盤模型中在小區(qū)的外圍都有精美的綠化布置，類似天然河岸邊的休閑步道、親水平臺(tái)等等。等入住后發(fā)現(xiàn)只是草坪加幾棵小樹，一了解才知道是市政綠化。破解招術(shù)：

　　了解清楚哪些方案已經(jīng)確定，哪些方案是意向?

　　明白小區(qū)綠化與市政綠化的區(qū)別，如果是市政綠化誰(shuí)來建設(shè)，是房企代建還是市政做?

　　沙盤上的建筑用材相比綠化，建筑用材充其量只是顏色接近，因?yàn)樯潮P的制做時(shí)間較早，在早期施工的用材用料都還沒有確定，所以沙盤上體現(xiàn)的僅僅是色彩接近，也有可能在施工過程中調(diào)整材料。破解招術(shù)：

　　明確已確定和未確定，比如外墻是真石漆、面磚、石材，局部使用還是全部

　　有利不利因素規(guī)范的房企會(huì)在售樓處里公示有利因素和不利因素，不利因素包括聲噪、灰塵、光源、磁場(chǎng)等等，涉及有配電房、垃圾房、地下車庫(kù)出入口、人行出入口之類，在沙盤上都可以看到。也有的房企不在沙盤上體現(xiàn)，大家在購(gòu)房時(shí)要多問多了解，這些設(shè)施設(shè)備是肯定存在的，就是在哪個(gè)位置你要了解。 單體戶型模型里的家具單體戶型模型可以直觀地看到戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，比如幾室?guī)讖d幾衛(wèi)，附贈(zèng)空間，相當(dāng)是掀開房頂蓋子，自上而下看室內(nèi)。注意只要看平面，不要看家具參照，模型中的家具并非真實(shí)家具的尺寸，只是布置示意。有的房企把附贈(zèng)空間也改造成使用的樣子做成模型，有的房企按改造前原模樣做成模型，各家會(huì)各有不同，注意要區(qū)別比較。